Cuando realizamos una inversión inmobiliaria solemos fijarnos mucho en la rentabilidad, es normal ya que es el indicador que más rápidamente podemos identificar para valorar si la inversión merece la pena o no.
Aun así, no debemos perder de vista otro tipo de indicadores que serán los que a largo plazo determinarán si la inversión realizada es sostenible en el tiempo y ha sido realmente óptima.
Esta métrica se denomina Payback Period.
¿Qué es y para qué sirve el Payback Period?
Vayamos a la explicación del concepto.
El período de recuperación (payback period) es el tiempo en el que se espera recuperar el desembolso inicial de una inversión a través de las entradas de efectivo generadas por la inversión. Esta herramienta resulta muy útil cuando se quiere realizar una inversión de elevada incertidumbre y de esta forma tenemos una idea del tiempo que tendrá que pasar para recuperar el dinero que se ha invertido.
Sin embargo, el pay-back (plazo de recuperación), no tiene en cuenta ni el valor actual de los flujos de caja futuros ni el flujo de caja de los últimos periodos. Por eso, si bien el análisis es más sencillo, no es tan completo como debería.
Aplicado a nuestro caso, deberíamos considerar como inversión inicial no sólo el precio propio del inmueble, si no, la reforma, impuestos, gastos notariales, gastos de registro…
Es decir, al total del ingreso que vayas a recibir al año, le restas los gastos que se deriven del mantenimiento del propio inmueble (gastos de comunidad, derramas, hipoteca, etc)
Eso te arrojará tu verdadero ingreso neto anual por ese inmueble. Y así ya podrás calcular tu Payback.
Cómo calcularlo:
Fórmula:
Total invertido / Ingreso neto anual
Cuanto más bajo sea el resultado, antes recuperaremos la inversión.
Regla de decisión
Cuanto mayor sea el período de recuperación de la inversión del inmueble, mayor será el riesgo.
Si dudas entre dos inmuebles con rendimiento similar, sería lógico que invirtieras en el que tenga el período de recuperación más corto.
Si por el contrario estás intentando comparar 2 inmuebles con diferentes rendimientos, la decisión en base a esta métrica ya es más compleja e influye también el grado de riesgo que tú desees asumir.
Puedes marcarte un período de recuperación que consideres aceptable (o soportable según tus finanzas) y marcarte objetivos según tipos de inmuebles. Un periodo de recuperación más largo es aceptable para propiedades rentables; en cambio, para oportunidades de menor rendimiento, es aconsejable que el riesgo sea bajo y, por tanto, el período de recuperación debe ser corto.
Ventajas y desventajas del Payback Period
Las ventajas del período de recuperación son:
- El período de recuperación es muy sencillo de calcular.
- Puede ser una medida de riesgo propia de la inversión en un inmueble. Te indicará el grado de riesgo que asumes con la inversión en el propio inmueble.
- Te ayuda a generar diferentes escenarios de inversión y clasificar los inmuebles según el tiempo que tardarás en recuperar el dinero.
Las desventajas del período de recuperación son:
- El período de recuperación no tiene en cuenta el valor del dinero en el tiempo.
- No tiene en cuenta los flujos de efectivo que se producen después del período de recuperación. Esto significa que un proyecto que tenga muy buenas entradas de efectivo pero que supere su período de recuperación puede ser ignorado.
El Payback Period no deja de ser una métrica más que te ayuda a ver de forma analítica la viabilidad de tu inversión.
En Seven Percent damos mucha importancia a la analítica y los datos ya que al final son los que te indican de forma objetiva y sin sesgos lo que la inversión puede ofrecerte.
Cuestión de Rentabilidad
