Sabemos que los dos factores más importantes a tener en cuenta para cualquier tipo de inversión son la seguridad y la potencial rentabilidad. Mientras menor sea la seguridad – es decir, mayor el riesgo – mayor será la rentabilidad que podemos esperar.
Por qué es más rentable invertir en bienes raíces.
En este blog ya os hemos hablado del gran diferencial que hay entre invertir en bienes inmuebles, un sector con un nivel de seguridad bastante alto y una rentabilidad promedio del 7-8% bruto*, e invertir por ejemplo en fondos a plazo fijo, con una rentabilidad del 1,4% anual en el mejor de los casos, o en bonos del Estado Español, una inversión muy segura, pero con una rentabilidad a 10 años que supera escasamente el medio punto porcentual (0,057% al publicar este artículo).
*( Dato estimado en compra para alquiler de largo plazo en promedio a nivel nacional en el tercer trimestre de 2022 (estimamos algo más de 6% neto antes de impuestos).
La rentabilidad de la compra de viviendas para alquilar es mucho mayor y el nivel de seguridad muy alto. Existen opciones quizás más rentables, pero a la vez más arriesgadas, por lo que éste es un tipo de inversión que recomendamos para un perfil conservador.
Factores para determinar la mejor zona de inversión.
Sin embargo, una vez que hemos decidido este tipo de inversión nos surge la siguiente gran pregunta: ¿en qué zona es mejor invertir?
Para decidir dónde, es evidente que tenemos que analizar muchos factores, como pueden ser: disponibilidad de servicios y transporte, cercanía a hospitales, colegios, universidades, centros de trabajo, playas o lugares que puedan atraer el tipo de inquilinos que buscamos, entre muchos otros.
Por otro lado, la cercanía a nuestro lugar de residencia facilitará la gestión del alquiler, pero este es un servicio que se puede subcontratar con profesionales, y si la rentabilidad es suficientemente alta, vale la pena salir un poco de la zona de confort y buscar estas inversiones rentables donde estén.
Y aunque, como decimos, existen muchos factores a tomar en cuenta, que iremos desglosando en posts posteriores, creemos que los tres factores clave son: precio, rotación y rentabilidad de la zona.
El precio será la principal variable, ya que vendrá condicionado por el presupuesto del que dispones.
La rotación está determinada por la inmediatez con la que se alquila la vivienda tras salir al mercado. Evidentemente, mientras más rápido suceda esto, más nos interesará comprar para alquilar en esa zona. Este factor incorpora ya de alguna forma todos los factores cualitativos mencionados líneas arriba (si hay demanda y es una “buena zona”, se alquilará rápido).
La rentabilidad nos la da el precio que se puede cobrar por alquiler vs. el precio de venta. Mientras más se cobre en promedio con relación al precio de venta promedio, mayor será la rentabilidad.
Rentabilidad y rotación esperada por barrios.
Saber cómo de rápido se puede alquilar un piso es importante y, sin pretender que sea una lista exhaustiva, queremos compartir con vosotros información acerca de algunas de las zonas preferidas por inversores en el municipio de Valencia, ciudad con alguna de las rentabilidades más altas de España.
Zonas universitarias.
Las zonas de estudiantes suelen tener alta rotación, son pisos que se alquilan bien y muy rápidamente. Algunos de los barrios preferidos por los jóvenes universitarios para vivir son, por ejemplo:
L’illa Perduda, Ciutat Jardí, L’Amistat, San José y La Carrasca, en el distrito de Algirós, con una rentabilidad promedio superior al 6%.
Benimaclet y Camí de Vera en el distrito de Benimaclet, con una rentabilidad promedio superior al 7%.
Exposició, Mestalla, Jaume Roig y Ciutat Universitaria en el distito de Plá del Real, por encima del 5% bruto.
Malilla y En Corts, en el distrito de Quatre Carreres, rondando el 7%
Zonas con perfil más adulto y mayor poder adquisitivo.
Debemos mencionar también otros barrios muy demandados, pero cuyo público objetivo son jóvenes un tanto mayores y con un mayor poder adquisitivo. En estos barrios el precio de la vivienda es un poco mayor, pero encontraremos también alta rotación y rentabilidad. Nos referimos, por ejemplo, a Russafa, en el distrito de L’Eixample, o El Carme, en Ciutat Vella, ambos famosos por su vida nocturna, terrazas y, en el caso de El Carme, oferta cultural. En ambos casos, la rentabilidad promedio está por encima del 5%.
El Cabanyal – El Canyamelar, en el distrito de Poblats Maritims, Valencia, fue en el año 2019, de acuerdo a Fotocasa, el barrio más rentable para comprar para alquiler de largo plazo en toda España, con una rentabilidad media de 8,2%. Se trata de una zona cercana al puerto de Valencia. Su ambiente joven y buen acceso a las zonas de universidades lo hacen un lugar muy deseado por los jóvenes para alquilar.
Zonas económicas.
Dentro del municipio de Valencia las propiedades más baratas para invertir y con una alta rotación en alquiler las encontramos en el distrito de Rascanya (barrios de Torrefiel y Els Orriols). Son barrios que, a día de hoy, tienen una gran población inmigrante, y la rentabilidad promedio que podemos encontrar es cercana al 8%.
En estas zonas y en otras se pueden encontrar también propiedades que ofrecen por encima del 10% de rentabilidad bruta, incluso después de hacerles alguna reforma. También tenemos zonas muy buscadas y con excelentes precios y altas rentabilidades dentro de la zona de influencia de Valencia, conectadas por metro o con buenas conexiones por carretera.
En cualquiera de estas zonas es difícil asegurarse una buena oportunidad. Los inversores experimentados están al acecho y lo saben. En Seven Percent te queremos ayudar a que tú encuentres tu mejor oportunidad de inversión en segundos.
¿Te animas? Accede ya a nuestro buscador de oportunidades.
