Tras decidir invertir en una vivienda para alquilar y seleccionar la ciudad donde mayor oportunidad has visto, viene la toma de decisiones respecto al propio inmueble de inversión.
¿Cuáles son las variables que influyen en el éxito de alquiler de una vivienda?
Si bien es cierto que algunas se pueden considerar más personales según el tipo de inversor que seas, trataremos de forma neutra las opciones para poder ayudarte a tomar la mejor decisión en función de tus intereses.
Estas son las 6 Variables que influyen en el alquiler de una vivienda y que vamos a analizar:
- Tipología (Chalet o piso)
- Precio
- Accesibilidad (ascensor)
- M2 / Distribución
- Zona
- Estado
1. Tipología ¿Chalet o piso?
Tras el boom de los chalets debido a la situación vivida por el Covid-19, se podría pensar que ha habido un cambio de tendencia en el mercado. No obstante, se ha constatado que dicho auge en este tipo de inmuebles se centra más en particulares que desean una vivienda para toda la vida y no como inversión, por tanto nos centraremos en el análisis de los inmuebles categorizados como “pisos”.
2. Precio
Ya sabemos que invertir es cuestión de rentabilidad. Y para obtener una buena rentabilidad, debes empezar por un buen precio. Comparar el precio con el de propiedades similares en la zona para asegurar que es una buena compra, es una práctica muy recomendable.
Todas las propiedades que te mostramos en nuestra plataforma incluyen este análisis comparativo de precios, así como la rentabilidad potencial vs. La rentabilidad promedio de la zona para una mayor orientación.
3. Accesibilidad al inmueble (Planta / Con ascensor o sin ascensor)
A nivel comodidad de usuario está claro que siempre será mejor con ascensor que sin él, pero estamos analizando en términos de rentabilidad y por tanto, la percepción varía.
En el caso de las plantas bajas, con o sin ascensor no influye ni para el inversor ni para el inquilino.
Nos empezaremos a plantear dudas a partir de la planta 1ª
- Según los expertos entre la 1ª y 3ª planta sin ascensor la demanda no varía y se alquilan igual de rápido.
- A partir de una 4ª planta sin ascensor deberás encontrar un equilibrio entre el tiempo en que puedes tardar en alquilarlo y el precio que se puede pedir.
- A partir de una 5ª, la diferencia se hace evidente.
4. Metros cuadrados del inmueble.
En este apartado tendremos en cuenta 2 variables:
- Nº de habitaciones que dispone el inmueble.
- Distribución.
Número de habitaciones y rotación de inquilinos
La pregunta que debes hacerte es: ¿Buscas un alquiler estable a lo largo del tiempo? ¿o no te importa la rotación de inquilinos?
En función de la respuesta valorarás el potencial de cada inmueble.
Veamos cómo puede afectar:
- Alquiler estable– El perfil del inquilino estará enfocado al público familiar que busca un hogar donde crecer. Lo mejor para ello serán pisos de 3 habitaciones y amplio que permita que una familia se desarrolle a lo largo de los años. En este caso, El riesgo es menor, pero la oportunidad de ajustar el precio del alquiler al mercado también.
- Alta rotación de inquilinos– Suelen estar enfocados a un público estudiante, cuya permanencia suele ser anual. Pisos de 2 o 3 habitaciones que puedan ser compartidos. La rotación es alta, hay más riesgo de deterioro y posibilidad de tener el piso vacío; a cambio, se puede ajustar el precio del alquiler con mayor frecuencia y la inversión en mobiliario suele ser menor.
- NUESTRA RECOMENDACIÓN: La mejor opción y las inversiones más populares giran en torno a pisos de 2 habitaciones que permitan un flujo de inquilinos de entre 3 a 5 años, hasta que cambien sus circunstancias personales o decidan invertir en su propio hogar.
Distribución
En caso de querer alquilar por habitaciones o buscar más potencial en un nicho de mercado como el público de familias numerosas, deberás fijarte en la distribución del inmueble.
Si es posible, consigue los planos. Observa si hay salones grandes a los que quizás se les pueda reducir el tamaño y obtener una habitación adicional. Por supuesto, haz primero tus números.
5. Zona
La tipología de inquilino afectará directamente a la zona donde invertir.
Existen zonas más propicias para alquilar a estudiantes universitarios, a jóvenes o a familias.
En general, las zonas residenciales o céntricas son las más alquilables. Sin embargo, fijarse en una buena conexión en transporte público es siempre una buena opción, además de cercanía a servicios, supermercados y otros.
En nuestro último post hacíamos un análisis de las mejores zonas para invertir en compra para alquilar en la Ciudad de Valencia, observando una variedad en los tipos de zona.
6. En buen estado o a reformar
Comprar un piso a reformar puede tener grandes rentabilidades. Realizar una pequeña reforma en algunos casos supone el incremento de un 20% o 30% de valor a la propiedad, mientras que una reforma integral en caso de pisos inutilizados, puede incluso duplicar su valor.
Sin embargo, quien hace este tipo de inversiones debe ser consciente del riesgo que conlleva hacerlas si toca un mercado bajista – como el actual – , pues en el caso de que no consiga ponerlo en alquiler rápidamente, lo que tiene es una fuerte inversión perdiendo valor. Además, para sacarle auténtica rentabilidad es mejor contar con los recursos para hacer las reformas a bajo coste.
Por otro lado, al comprar un piso en buen estado y listo para ocupar, sabemos que será más rápido alquilarlo. Por supuesto, no sacaremos la rentabilidad que potencialmente sacaríamos en el otro escenario.
CONCLUSIÓN
Como conclusión indicaros que lo principal es saber qué uso le quieres dar al inmueble y a partir de ahí realizarte escenarios. Nuestro algoritmo hace los números para que cada inversor encuentre la propiedad que más se ajuste a su perfil.
¿Quieres que te ayudemos a tener claros tus criterios antes de buscar?
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